재건축 아파트 입주권 취득 가능 시기 - 언제사야 입주 가능 할까요?

재건축 아파트 취득 가능 시기

 

아파트 시세를 보다보면, 구축임에도 불구하고 호가가 유독 높게 형성되어 있는 곳들이 있는데요, 이런 경우에는 대부분 재건축이 진행중일 가능성이 큽니다.

 

현재 재건축을 진행하는 곳들은 이미 30~40년전에 아파트가 지어진 곳들이기 때문에 지리적 특성상 노른자 땅인 경우가 많은데요, 

대표적으로 여의도 재건축 단지들, 잠실 주공 5단지, 대치동 은마아파트 등이 있습니다.

 

구축을 매수하는 경우에는 재개발, 재건축 호재를 보고 매수하는 경우가 많을텐데요, 정비사업 진행 단계에 따라 매매가 인정받지 못하고 현금청산할 수 있는 경우가 있으니, 입주권을 받을 수 있는 지위인지 잘 따져보고 매매해야 합니다.

 

입주권 거래 가능 시기 확인

 

투기과열지구일 경우 2017년 8.2 대책 발표 시에, 투가과열지구 내 재건축일 경우 조합설립 인가 이후에는 조합원 지위가 양도되지 않는다고 명명하였습니다.

 

재건축은 크게 사업준비단계-사업시행단계-관리처분단계-사업완료단계로 나뉘게 되는데요, 투기과열지구일 경우  재건축 추진 단계 중 조합 설립 인가 전 매수가 이루어져야 입주권을 취득할 수 있습니다.

 

 

 

재개발 추진절차 & 동의요건 (출처: 서울시)

 

하지만, 조합설립 인가 이후에도 네이버 부동산에 매물이 올라와 있는 경우가 많지요.

왜냐하면 추가로 아래와 같은 별도 예외조항을 갖고 있기 때문입니다.

 

예외조항

• 근무 또는 생업상의 사정, 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 이전하는 경우
• 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우
• 1세대 1주택 10년 소유, 5년 거주한 경우
• 조합 설립 후 3년간 사업시행 인가 신청이 없는 경우
• 사업시행 인가 후 3년 내 착공하지 않은 재건축 단지를 3년이상 소유한 경우

 

예외조항 중 1~3번째는 매도자의 불가피한 사유로 인해 매도할 경우에 해당하며, 가장 흔한 케이스는 조합 설립 이후 3년이 지나게 되어 조합원 지위가 가능해 지는 시기일 것입니다.

 

조합이 설립된 압구졍 현대 아파트의 경우, 최근 100억이 넘는 매물이 나와 화제가 되기도 했는데요, 이제 곧 몇달뒤면 조합 설립 3년이 지나기 때문인 것으로 보여집니다.

 

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202307311343161340502

100억원 거래 시동거는 압구정 단지들

 

재개발과의 차이점

정비사업중 재개발 사업도 빼놓을 수가 없는데요, 투기과열지구 내 재개발 투자 시 입주권 취득 가능 시기에 있어 재건축과 차이를 보입니다.

재건축의 경우에는 조합 설립 이후 조합원 지위 양도가 불가하다고 설명 드렸는데요, 재개발의 경우에는 관리처분 인가 이후 조합원 지위 양도가 불가합니다. 

재개발 추진절차

 

 

재건축 아파트 진행단계 확인 꿀팁

재건축 아파트 투자를 위해서는 각 아파트의 재건축 진행사항 체크가 필수인데요, 해당 아파트의 조합원이 아닌 이상 그 단계를 모두 파악해가며 추적하기 쉽지 않은게 현실입니다. 매번 근처 부동산에 문의할 수도 없고요.

 

개인적으로 재건축 정보 관련해서는 부동산 관련 사이트들 중 리치고가 가장 편하게 되어 있어, 해당 사이트를 자주 참고하는 편입니다.

아래는 재건축 단지로 유명한 "잠실 주공 5단지"의 리치고 내 개발단계 진행 화면입니다.

 

출처: 리치고

재건축 진행 아파트의 규모, 시공사, 개발달계, 진행사항을 보여주고 있으며, 각 진행상황을크게 10단계(기본계획수립, 안전진단, 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 철거신고, 착공 및 분양, 준공 및 청산)로 나누고 있습니다.

 

또한 각 단계별 기준일, 평균소요시간 등을 함께 보여줌으로써 진행상황을 한눈에 볼 수 있습니다.

 

마치며..

재건축 아파트 입주권을 목적으로 하는 매구의 경우 신축 아파트를 좀더 매력있는 가격으로 살수 있는 기회가 있지만, 실제로는 많은 인내와 변수를 감당해야 합니다.

 

조합 설립이 된 후에도 재건축이 완료되기까지 10년이상 걸리는 경우가 많기 때문에, 부채보다는 여유자금을 충분히 갖고 장기 투자 개념으로 접근하시길 추천드립니다. 장기투자가 어렵다면 전문가들은 관리처분인가 직후에 투자하는것이 상대적으로 리스크를 줄일수 있다고 조언합니다. (다만 프리미엄이 많이 붙겠지요...)

 

https://info-everything1.tistory.com/entry/%EC%A1%B0%ED%95%A9%EC%9B%90-%EC%9E%85%EC%A3%BC%EA%B6%8C-%EB%A7%A4%EC%88%98-%EC%A3%BC%EC%9D%98%EC%82%AC%ED%95%AD

조합원 입주권 매수(매매) 시 4가지 주의사항 -세금, 매수금액계산, 실거주의무는?)

 

https://infonararo.info-nararo.com/20

신속통합기획이란? 뜻, 장점, 대상 정리 (재개발 투자로 유리할까?)

 

 

https://infonararo.info-nararo.com/21

모아타운 이란? 뜻, 대상, 장점 정리 (재개발 투자 뭐가 유리할까?)