말소기준권리 종류 5가지 & 소멸되지 않는 예외 권리

 

 

부동산 경매서 권리분석을 위해서는 말소기준 권리를 파악하는 것이 무엇보다 중요한데요, 말소기준 권리만 찾으면 권리분석의 90%이상 해결한다고 볼수 있습니다.

 

말소기준권리는 말 그대로 말소가 되는 기준인데요, 경매절차에서 매수인이 인수해야 할 권리와 말소되는 권리를 결정할 때 기준이 되는 권리입니다. 권리분석의 첫 단계는 말소기준 권리를 찾아내는 것인데요, 

 

그렇다면 지금부터 말소기준권리의 종류와 소멸되지 않는 예외 권리에 대해 알아보겠습니다.

 

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말소기준권리 종류

 

1. 근저당권 / 저당권

근저당권과 저당권은 모두 돈을 빌려줄 때 발생하는 권리로, 저당권은 개인간의 거래에서 많이 발생하며, 근저당권은 금융기관을 통해 대출을 받을 때 설정되는 권리입니다.

 

근저당권은 집값의 하락, 이자의 연체등을 감안하여 실제 빌린 비용보다 더 높게 (약 120%~130%) 채권최고액을 설정합니다.

 

2. 압류 / 가압류

압류는 채권자가 채무자에게 받아야할 돈이 있을 때 채무자가 임의로 자신의 재산을 처분하지 못하도록 채권자가 국가에 신청하는 것을 말합니다.

 

가압류는 보통 법원에서 압류가 결정되기 전에 채무 보존을 위해 가압류 합니다.

 

3. 강제경매기입 등기

강제경매기입 등기는 경매 개시 결정을 알리는 등기입니다. 부동산 등기부를 보면 접수일과 등기원인일이 있는데, 기준이 되는 날짜는 등기 원인일이 아니라 접수일이 됩니다. 권리관계의 변동에 의한 효력발생 시점은 등기소에 접수되어 등기된 날짜(등기된 날짜가 접수일)를 기준으로 합니다.

 

4. 담보가등기

가등기에는 보전가등기와 담보가등기가 있는데요, 이중 담보가등기는 말소기준권리가 됩니다.

담보가등기는 돈을 빌려주고 이는 개인간의 거래에서 발생하며 근저당과 비슷한 효력을 갖고 있습니다.  담보가등기의 경우 저당권으로 간주되고 순위에 의해 배당받고 말소되는 권리에 해당되므로 인수부담이 없고 안전한 경매투자가 될수 있습니다.

 

단, 보전가등기는 가등기권자가 본등기를 하게 되면 소유권을 상실하게 되므로 매우 주의해야 하며, 이로 인해 최선순위에 가등기가 설정되어 있을 때는 이 가등기가 담보가등기인지 보전가등기인지 경매기록 조서를 통해서 반드시 확인해야 합니다.

 

5. 선순위 전세권

등기부등본에서 다른 권리보다 가장 앞선 전세권을 말합니다. 선순위전세권은 '소멸여부'가 매우 중요한데요, 즉 말소기준권리가 되지 못한다면 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있으므로 꼼꼼하게 파악해야 합니다.

 

전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 아래의 3가지를 충족해야 합니다.

• 가장 먼저 설정되어야 함
• 건물 전체에 설정되어 있어야 함
• 배당요구를 했거나 경매신청을 해야 함

 

 

 

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소멸되지 않는 예외권리

말소기준권리를 기준으로 하여 모두 소멸하는것이 정상이지만 여기에도 예외가 있는데요, 등기 순서에 상관없이 낙찰자에게 인수되는 권리에 대해 알아보겠습니다. 

 

1. 예고등기

예고등기는 현재 등기 관련하여 소송이 진행중이며, 선의의 피해자가 발생하지 않도록 법원에서 예고 등기를 설정합니다. 판결 결과에 따라 본등기가 될 수 있으므로 매우 주의 해야 합니다.

 

2. 가처분등기

가처분등기는 처분금지 가처분등기로 부동산을 놓고 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로 부동산을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태입니다.

 

가처분 등기가 된 상태에서 가처분권자(가처분 등기를 한사람)가 본안소송에서 승소할 경우 소유자의 소유권이 부인되므로 가처분 등기가 있는 물건일 경우 매우 주의해야 합니다.

 

소유권에 관련된 가처분, 효력이 살아있는 가처분만 문제가 되지만 초보자는 판단이 어려우므로 피하는것이 좋습니다.

 

3. 유치권

유치권은 공사업자가 공사대금을 받기 위해 집을 점유하는 권리를 말합니다. 경매법원은 유치권 성립여부를 판단하지 않고 유치권 접수사실만 고지함에 따라 유치권은 입찰자가 직접 판단하고 분석해야 하는 리스크가 있습니다.

 

4. 법정지상권

법정지상권은 토지와 건물의 소유주가 같았으나 경매 기타의 사유로 토지와 지상건물의 소유자가 각각 달라질 때 건물 소유자를보호하기 위해 생기는 권리입니다. 법원은 법정지상권 성립여부를 판단하지 않고 '법정지상권이 성ㅇ립할 수도 있음'이라고 고지합니다. 이에 따라 이 또한 입찰자가 개인적으로 판단해야 합니다. 

 

 

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부동산 경매.. 용어도 생소하고 복잡해 보이더라도 위의 말소기준 종류만 잘 파악하고 있으면 절반 이상은 해결된 것이라고 볼수 있습니다.