조합원 입주권 매수(매매) 시 4가지 주의사항 -세금, 매수금액계산, 실거주의무는?

조합원 입주권 매수시 주의사항

 

재건축, 재개발 조합원이 아닐 경우 신축 아파트에 입주하기 위해서는 2가지 방법 중 하나를 선택해야 합니다.

 

아파트 청약을 통해 분양권을 취득하는 방법과, 조합원의 지위를 승계받는 입주권을 취득하는 방법인데요, 수도권 내 분양가 상한제 적용 주택의 경우에는 실거주 의무가 있어 사실상 거래에 큰 걸림돌이 존재한다고 볼 수 있습니다.

 

그렇다면 조합원의 입주권을 구매해야 하는데요, 이번시간에는 조합원 입주권 매수(매매)시에 반드시 확인하고 넘어가야 하는 사항에 대해 살펴보고자 합니다.

 

여기서는 둔촌주공아파트인 올림픽파크포레온이나 철산자이더헤리티지와 같이 철거 완료 후 준공 중인 아파트의 조합원 입주권 매수할 경우를 대상으로 정리하였습니다.

 

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입주권 매수 금액 계산법

입주권의 매수금액은 감정평가액 + 프리미엄(P)+ 추가분담금 으로 구성되어 있습니다.

 

분양권의 경우에는 계약금 10%를 지급하고 이후 중도금 대출이 가능하므로 초기 투자금이 적은데 반해 조합원 입주권의 경우에는 초기투자금이 상대적으로 많이 들어간다는 단점이 있습니다. (현금이 많이 필요합니다..)

 

매수하려는 입주권에 따라 이주비 대출이 있는 경우, 이주비 대출은 승계가 가능하니 초기투자금은 매수금액에서 이주비대출금액을 빼시면 됩니다.

 

 

입주권 매수 시 세금

취득세 (토지)

입주권을 매수할때 세법상 취득하는 것은 토지가 됩니다. 이에 따라 토지의 취득세를 납부해야 하는데요, 현재 토지의 취득세는 4.6% 입니다. 이는 곧 내가 보유한 주택수와 상관없이 취득세율은 동일하게 4.6%를 납입해야 한다는것을 의미합니다.

 

예를들어 입주권을 10억에 구매할 경우, 토지 취득으로 4600만원을 취득세로 납입해야 합니다.

 

취득세(건물)

취득세 (건물)

토지에 대한 세금을 낸 이후 준공이 완료된 이후에는 건물에 대한 취득세를 납입해야 합니다.

재건축 자체가 내가 가진 땅에 건물을 새로 짓는 것이기 때문에 원시 취득세율을 적용하게 되는데요, 이는 2.96%~3.16% 입니다. 

(전용 85제곱미터 이하: 2.96%, 85제곱미터 초과: 3.16%)

 

여기서 세액의 기준이 되는 금액은 건축비입니다.

건축비를 계산하는 방법은 전체 건축비 중 소유자들의 지분별로 나눠서 개인별 건물을 짓는데 소요된 비용을 산정해서 계산하게 됩니다. (이 금액이 과세표준이 됨)  

 

예를들어 총 건축비가 50억이 나왔고 총 10개의 입주권이 있다면 개별건축비는 5억이 됩니다. (=50억/10)

건물에 대한 취득세는 과세표준인 5억 * 세율(2.96%~3.16%)을 곱해서 산정되며 세율이 3%라고 가정하면 1500만원이 됩니다.

 

보유세

입주권은 주택이 아니므로 입주권에 대해서는 재산세나 종부세(종합부동산세)는 납부하지 않습니다.

다만, 토지에 대해서는 재산세를 내야하는데요, 이는 조합에서 세금을 내고 추후 조합 청산시에 정산해서 조합원들에게 청구하고 있습니다.

 

 

 

조합원 입주권 매수 관련하여 세금을 정리하면 아래와 같습니다.

 

목록	취득세(토지)	취득세(건물)	보유세 (토지)
납입시기	입주권 취득시	준공 이후	조합 청산 시
세율	취득가의 4.6%	건축비의 2.96% ~ 3.16%	0.2%

 

 

 

입주권 매수 후 양도시 주의할점

입주권을 취득 후 양도할 때는 중과세율이 적용되기 때문에 주의가 필요하며, 세율은 아래와 같습니다.

 

• 보유 기간 1년 이내 매각할 경우: 지방소득세 포함 77%
• 보유기간 2년 이내 매각 할 경우: 지방소득세 포함 66%

이때 주의해야할 점은 기존 조합원의 경우에는 입주권일 때에도 보유 시기가 인정되지만 입주권을 승계받은 조합원의 경우에는 입주권 취득일이 아닌 준공 후 사용승인일이나 임시사용승인일을 취득일로 봅니다.

 

이에 따라 입주권 상태로 2년을 보유했다 하더라도  준공이 되고나면, 사용승인일부터 보유기간이 계산된다는 사항을 명심하고 매도해야 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 

 

 

실거주 의무는?

분양가 상한제 적용 주택의 분양권은 실거주 의무가 있다고 앞에서 말씀 드렸는데요, 입주권의 경우에는 2023년 초 규제지역 해제로 인해 조정대상지역에서 해재된 후 준공된 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 위한 실거주 의무가 사라졌습니다.

 

입주권이 조정대상지역 상태에서 준공되면, 사용승인일부터 보유기간 2년 외에 거주기간 2년도 채워야야 비과세를 받을 수 있습니다. 하지만 비조정대상지역으로 바뀐 후에 준공되면 비조정대상지역의 주택을 취득한 것이 되기 때문에 2년 실거주 요건은 사라지게 됩니다.

 

이에 따라 현재 준공되기 전의 조합원 입주권 매수를 고려하는 상황이라면 보유기간을 2년이상으로 하되, 실거주 2년은 하지 않으셔도 됩니다.

 

 

입주권 매매 - 실거래가 조회방법

 

 

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