부동산경매 권리분석을 위한 필수 확인 문서 3가지

부동산경매 권리분석을 위한 필수 확인 문서 3가지

 

부동산 경매에 참여하기 위해서는 해당 물건의 권리관계를 분석하기 위한 권리분석을 반드시 해야 하는데요, 권리분석의 복잡성 때문에 겁을 먹고 부동산 경매 공부를 포기하시는 분들도 많이 계신것 같습니다.

 

하지만, 부동산 경매에는 보이지 않는 체급이 나뉘어 있는 시장입니다.

큰 자본금을 갖고 복잡한 권리분석을 통해 시세차익을 노리는 전문 투자자들이 경쟁하는 리그가 있는 반면, 소액의 자본금을 통해 실거주 또는 소액투자로 초보자들이 경쟁하는 그들만의 링이 또 따로 있습니다.

 

 

반응형

복잡한 권리분석은 지식과 경험을 많이 쌓은 이후에 도전해도 늦지 않을 것입니다.

그렇다면 부동산 경매에 도전하는 초보가 권리분석을 위해 반드시 확인해야 하는 문서 3가지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 등기사항전부증명서

 

흔히 등기부등본이라고 불리는 등기사항 전부 증명서는 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있으며 아래의 정보들을 확인하실수 있습니다.

• 표제부: 부동산의 사실관계에 대한 설명
• 갑구: 해당 부동산의 소유권과 관련된 사항에 대한 설명
• 을구: 소유권 외의 권리에 대한 설명

등기사항 전부 증명서를 통해 아래와 같은 권리 등을 확인해 볼 수 있습니다.

• 근저당권
• 전세권
• 지상권
• 압류
• 가압류
• 담보가등기
• 경매기입등기
• 예고등기
• 가처분등기

그렇다면 부동산에 관련된 모든 권리가 전부 등기사항전부증명서에서 확인이 가능할까요? 아닙니다.

 

등기사항 전부증명서에 등기되지 않는 권리들 중에 우리가 흔히 접할 수 있는 임차권이 있는데요, 그렇다면 등기사항 전부증명서를 통해서도 확인할수 없는 권리들을 확인할 수 있는 두번째 문서에 대해 알아보겠습니다.

 

 

2. 매각물건명세서

 

매각물건명세서는 부동산 경매 시 꼭 확인하고 넘어가야 하는 매우 중요한 장표입니다.

등기사항전부증명서에서 기재되지 않는 권리들은 전부 이 매각물건명세서에 기재되는데요, 이 문서를 통해 주요하게 확인할 수 있는 권리들은 아래와 같습니다.

 

• 임차권
• 유치권
• 법정지상권
• 분묘기지권

 

두 문서들에서 확인한 권리들을 바탕으로 하여 말소기준권리를 찾고 권리의 우선순위와 말소권리, 인수권리들을 파악해야 합니다.

 

 

3. 전입세대열람(동거인포함)

 

마지막 문서인 전입세대 열람은 놓치지 쉬운 서류인데요, 전입세대열람을 통해 최초전입자를 확인한 후 그를 기준으로 대항력 여부를 판단해야 예상치 못한 손실을 피할 수 있습니다.

 

이를 확인하기 위해서는 입찰 전 주민센터를 방문해 경매 주택의 전입세대열람내역을 반드시 확인해야 하는데요, 열람시에는 반드시 동거인 포함으로 조회하셔야 합니다.

 

 

 

 

경매초보자가 절대 낙찰받으면 안되는 경매 물건은? (초보자는 꼭보세요!)

 

경매와 일반 매매의 차이점 (대출한도, 실거주 의무, 토지거래허가구역)