경매와 일반 매매의 차이점 (대출한도, 실거주 의무, 토지거래허가구역)

 

경매는 주로 압류한 채무자 부동산을 법원에서 최고가를 제시한 자에게 판매하고 그 대금을 채권자 금전 채권을 충당하는 방식입니다.

이를 통해 아파트를 시세보다 저렴한 가격으로 구입할 수 있는 장점이 있는데요, 경매와 일반 매매의 주요 차이점을 알아보고자 합니다.

 

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경매와 일반 매매의 주요 차이점

가격 결정 방식

• 경매: 법원이나 정부 기관에서 주택을 경매로 판매합니다. 경매에서는 가격을 흥정할 수 없으며, 법원이 정한 최저가를 기준으로 경매 참가자들이 경쟁하여 가장 높은 금액을 제시합니다.
• 일반 매매: 일반 매매에서는 가격을 판매자와 구매자가 협상하여 결정합니다. 가격을 흥정할 수 있으며, 더 유연한 가격 협상이 가능합니다.

대출한도

• 경매: 경매로 주택을 구입할 때 대출한도는 감정가의 70%와 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 정해집니다.
• 일반 매매: 일반 매매에서는 DSR(Debt Service Ratio)과 LTV 등을 고려하여 대출한도가 결정됩니다.

 

 

실거주 의무

• 경매: 실거주 의무가 없습니다.
• 일반 매매: 일반적으로 실거주 의무가 없으나 토지거래 허가구역 내의 주택일 경우 2년의 실거주 의무가 필요합니다.

 

여기에서 토지거래 허가구역에 대해 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

토지거래 허가구역내 지역

 

토지거래 허가구역이란?

토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래를 억제하기 위해 정부에서 지정하고 적용하는 제도입니다. 이는 부동산 시장 과열을 방지하기 위한 강제적인 규제 중 하나로 볼 수 있습니다.

구역 내의 토지를 거래하려면 시장, 군수, 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 이러한 제도는 1979년 처음 도입되었습니다.

 

 

토지거래 허가구역의 특징

토지거래허가구역 내에 위치한 주거용 토지 아파트와 다세대 주택 등은 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하며, 매매나 임대가 금지됩니다. 만일 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우는 징역 2년 이하 또는 토지 가격의 30% 상당하는 금액 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.

 

 

토지거래 허가구역 내 물건을 경매(공매포함)로 구매하는 경우

경매로 주택을 구매하는 경우,

자금 출처 소명의 의무가 없으며, 실거주 의무가 없습니다.

 

이로 인해 토지거래 허가구역 내 물건의 경우 시세보다 비싸게 낙찰되는 경우가 더러 발생하는데요, 위와 같은 이유 때문입니다.

토지거래 허가구역으로 지정되었다는 건 지가 상승의 압력을 많이 받는 경우가 많으며, 경매를 통해 낙찰 받게 된다면 수익을 기대해 볼 수 있을 것 같습니다.